关于花桥二手房，你想知道的都在这里

套路篇（二）
评估费和贷款服务费（2.0）
刚刚提到过，花桥评估费和贷款服务费，同时也跟购房者本身的情况多变也有关系。
这里的多变，指的是那些首付不够但依旧想买的，包括贷款资格有问题需要包装的等等。
对于这些刚需目标客户，作为中介怎么办？不要了？让他们去找竞争对手？或者触犯红线挣这点钱？
对于这种行业深水，不是我不敢所，而是不能说，说了，自己确实会丢掉饭碗，我只能告诉你，如果现在看贴的你确实存在这种问题，属于瑕疵客户，那么只要记住一点：两者加起来也不过几千块就能搞定的事情，别让人当冤大头宰就可以了，几千块买人家的关系资源和跑腿，于情于理，也说的通吧？
我要郑重声明，以上违规红线的问题，我坚决遵照规则，绝不触碰红线

套路篇（三）
二做一揭秘
来花桥购房的用户个体情况差异极大，就几年前我当时发布买房贴时接触的近两百多名咨询用户而言，有相当一部分的人物画像是重叠的——个人征信问题、资格问题！
要知道那时候苏州刚开启人才购房政策不久，而限购政策还只是一年，所以当时的中介普遍操作都很方便就搞定，直到2019年限购政策升级，就引出一大片牛鬼蛇神，期间，我身边的同事、好友也有接触，成功者有之、失败者也有之，价格更是相差的天远地远，全凭办事人的一张嘴。
首先说说二做一，我亲身体验的，当时陪朋友前往昆山过户（因为我先他几个月购买，有经验了），正常的流程是拉征信，再去办理贷款，认识他多年，一直觉得他本本分分的，花钱也很节约，网购很少，没有花呗、信用卡之类的，总之，影响征信所有的因素全都不存在，结果，别人征信拉出一页，两页最多了，到他那里，足足拉了六页纸，上面写满了逾期，当时我们都懵了，花了一个小时才整明白，这是他早些年买老家房子，记错了还款日，每月还款都晚了5天导致的，也就是说他几年的还贷生涯就是逾期生涯！
带我们办事的中介也懵了，他也着实没想到会遇到这种情况，随之而来的店经理开启“遇到事情千万不要慌，先拍个照片发朋友圈”，这当然是玩笑话，那个店经理一顿操作后告诉我们，要包装流水，当天加急（因为合同约定好过户时间了）张嘴5万，朋友当场脸绿了，打算违约，因为他付的定金只有2万，最后又是一顿操作，店经理不情愿的给出一个方案：“二做一”。
所谓的二做一，就是结婚的夫妻双方，以一方的单身名义购买，这样的话，可以保全另一方的贷款资格，或者避开另一方的征信不行的问题，但这有个大前提，那就是二做一的当事人，必须拥有购房资格！
巧合的是，朋友一直给他老婆缴纳社保，他老婆本人是有资格的，所以当时的操作很顺利：没多久来一人，带着朋友老婆上银行二楼，我、朋友、中介在车里等信儿，一个多小时，他老婆美滋滋的出来了，宣布贷款过了，然后一起去办首付巴拉巴拉……
全程下来两小时，费用5K，事后知晓，这个环节被宰了3K（这个价格是浮动的，根据当前大环境上下调整的，但成本确实不高）
综上所述：如果没有这方面需求的朋友，还是按照正规流程走，毕竟，任何事情不是绝对的零风险。

套路篇（三）
人才编码
所谓的人才编码就是昆山市官方推出的人才购房政策，
政策解析为：需要具有“学信网”上查询到的大专学历，（但2000年前的大专学历在学信网查不到的情况下需要先申请学历认证报告。）在昆山工作的在职证明、社保证明、劳动合同及个税证明，劳动合同至少签1年及以上，个税证明和社保证明没有缴纳时长的限制。
但房产中介及房产公司就职得不算多。年龄只要没有超过退休年龄就可以了。
注意：编码的有效期为3个月，超过3个月就会作废，过期作废后可再申请。
通常花桥二手房关于人才编码的套路，也就是中介用政策信息差来多收、甚至倍收费用。
对于购房者来说，如果购房者本身是满足大专学历及大专学历以上的要求，可以自行办理（免费），具体办理办法可以百度一下昆山市政府官网，查询昆山市人力资源和社会保障局202办公室，里面有号码，下图是办理流程图。

如果自己时间紧张，不想跑腿，找第三方办理也就两三千，编码出来很快。所以在购置二手房和新房前，给自己理下时间周期，特别是二手房，为避免编码证出来的时间和网签时间冲突，应在合同里将这一点约定好。

看房小知识：
雨天看小区道路积水、室内防水情况，
晚上看小区人气、入住率，
清晨看小区及周边堵车严重情况

关于小区选择
买房篇（一）
买房两条定律
第一条
房地产的周期变化，短期看金融，中期看土地，长期看人口。
不管是刚需还是投资，都希望自己购置的人生最大奢侈品能够保值增值，这里只针对刚需客提供一些建议。
鱼和熊掌不可兼得，投资买的是未来，刚需买的是现在，或者说是短期，所以，两全其美是不存在的，除非愿意耗费未来的一段时间，这个周期是按年计算的！
在花桥买房的人，多是在上海工作的朋友，双城记的生活没那么浪漫，单单通勤这一条就让很多人熄灭刚买到房子的新鲜感。
以我为例，2018年买在花桥开发区的鑫苑国际，工作在上海长宁区交通大学地铁站，地铁通勤单程54分钟，从家骑车到下地铁步行加起来约合15分钟，合计单程1小时10分钟，每天两个半小时交代在路上，一坐就是近三年。
什么事做的多了，自然也就习惯了，几年的地铁双城记把火眼金睛和抢座位的技能点都点满了，听着歌刷着段子，一小时很快也就过去了。
对于浦东上班的朋友来说，可能买在花桥，通勤就要按单程两小时计了，每天通勤的时间是我的两倍，更何况新城区、老镇的盘，离开发区还有十几公里，现在的地铁和今后的S1接驳后，单程通勤会比我多出十几分钟，来回加起来就多出半小时，那么一天下来，会比我多出两个半小时的通勤时间！
作为上海外溢客户的承接地，花桥是每个人首选或者不得不选的第一站。
那么，选小区买房的时，兼带的属性，就要按照顺序排排好。
1. 上班通勤方便，地铁、高速近；
2. 物业如何？绿化如何？人口居住密度如何？
3. 孩子上学方便；
4. 日常购物方便；
5. 小毛小病看诊方便；
6. 就近有没有公园？
等等……
每个人的想法不一，需求不一，所以没有一个万能标准可以借用，但可以将轻重缓急的需求排排序，那么就能很轻松的得出结论：
以我为例，我的需求在当时是160万预算，要买离上海近的，上班方便的，小区里有幼儿园，附近有小学，周末可以就近带孩子去公园玩，物业无所谓，只要我买的房子可以就行了。
按照我的需求，用了三个月给自己配了鑫苑国际的房子，我住着很满意，包括到现在都是！
三期江景房，高层，挑高高度完爆板块内所有小区，三期都有大花园，人车分流，户型也是最好的！
但是，请注意，有一个问题我忽视了，就是最后一句话：“物业无所谓，只要我买的房子可以就行了”
因为鑫苑的物业确实跟不上，所以三期房子的均价被一期二期给拉下去了，年后也涨了，有限而已，除了这点，别的我都很满意，自住很舒适，毕竟，这个预算，也没多少可选择的地方，预算上调压力就上去了，不想背负压力，那么现在就别怨天尤人。
所以，选择小区，地段难以取舍下，看物业，看周边以后的人口密度。
以上个人浅见，有不对的地方还请各位大能斧正。

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地段和小区
买房第二定律：同等地段看小区，同等小区看户型，同等户型看楼层，同等楼层看装修。
昨天说到的关于地段的方式方法，务虚不务实，今天聊点贴合实际的。

如图所示，这是整个花桥板块距离上海最近的地区，俗称开发区。
距离上海最近，近到什么程度？
近到金都安亭家园、世纪华城、凯德这三个小区楼盘就坐落在上海的地界上，除了产证产权是苏州昆山产权和学校外，其他都享有跟上海一样的配套生活！
以上三个小区各有优劣，但对于把我宋丹丹女神那句“位置！位置！还是位置！”这话奉为经典朋友们，几乎都把目光锁定了这里，最远的金都安亭家园是苏州十大园林，步行到兆丰路地铁站9分钟（亲测），电动车3分钟（亲测）。
预算不够没关系，花桥开发区可以满足所有置业者的一切需求！
目光往西，距离兆丰路地铁站2公里外的绿地大道上，小区林立，但用心你就会发现，此处的小区以绿地大道为界一分为二，南边的都是房龄较久（10年+）的小区（我的房子就买在这里），北边的都是次新房，号称花桥开发区板块最贵的浦西玫瑰园就坐落于此！
这儿的生活配套相对成熟，地段不错，最重要的是——只要你能拿出30万以上的首付，这里的楼盘都能满足你！

目光再往西，过了花桥终点站，就是花桥新城区，一水的新楼盘，小区环境高大上、楼层外立面有些甚至堪比上海豪宅，S1号线的起重机从未停止工作，两年后当试运行开始后，可以预计，整个沿线板块，会迎来一波小涨幅。
买房切记给自己设限！
不要预算设限！
不要小区设限！
设限的后果就是会错过很多好楼盘！
预算做个模糊的区间，小区更是可以多看看，中介经纪人的小电驴一开，整个花桥板块任你宠幸！
了解完大致地段后，就能明白自己该如何选定小区。
同等地段的情况下，小区的综合品质就需要纳入考核范围：整体外立面、新旧度、容积率、停车、是否人车分流，是不是全开放式的，是不是群租很多，物业费多少，物业管理如何，周边业态（购物、出行、距离地铁的距离）
这是决定你今后生活的便利性和舒适性，是看房第一步！

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花桥小区的大致特性
今天就笼统的介绍分布区域，不对单小区进行解说。
花桥按照距上海的远近，依次分为三个板块：开发区、老镇、新城区。

开发区距离上海最近又分开两个小板块，这两个小板块距离兆丰路地铁站一致，均为2公里，兆丰路地铁站以北，是以中城为代表的生活圈，该生活圈理论上是比较成熟，但因为近公路、近建材市场等情况，属于类老镇配套的地段，个人喜好不同，选择自然不同。
兆丰路以西是绿地大道的开发区板块，坐落于此的楼盘房龄较老，多为10年+的小区，且小区人口密度较大，胜在可咸可甜，价格弹性很大，很符合首付不高、要求距离上海通勤近的刚需客们，所以这几个小区也是成交量一直居高不下的。
开发区仅有的几个次新盘也或多或少带点硬伤（事实上也没有十全其美的小区）但这些次新楼盘在今年花桥板块涨幅中也是跨度比较大的，当前购置建议以业主诚心出手、性价比较高的房子为主。
开发区的盘最大特性就是几乎所有的小区密度都非常大，鑫苑5400户，启航社河东3300户，U时代倒是只有1300户，但它占地面积小啊。
人口密度大，素质参差，带来的很现实的问题就是物业管理难，但首付预算放在这里，又因为通勤时长也是要考量的重点参数，所以依旧很多人在此置业，包括我自己。
开发区的配套较为完善，商场（易买得，或者骑电动车区2公里外的安亭嘉亭荟）、医院（我一般也是带孩子去安亭医院）、学校（几乎每个小区都自带幼儿园）、交通（这一带的公交线路合计6条、地铁11号线等等，所以刚需自住是绝对没问题，满足日常一切所需。

新城区。
作为花桥未来重点发展的地段，新城区自然环境焕然一新，以中央公园为界，其以西的地段都可统称为新城区，几乎所有楼盘都聚集在S1号线沿线附近。
新小区自然是新面貌，小区绿化、物业、外立面等等都很漂亮，但依旧也存在居住密集度、户型参差等问题，新楼盘高层都具备消防救援通道，因此私密性佳，但代价是得房率低，开发商多用赠送面积这一方式来抵消。
新城区目前的硬伤是人气不高、通勤不变、配套不全，但这些配套都会随着时间慢慢满足，需要一个过程，相信S1接驳11号线后，沿线会迎来一波小增幅，随之而来的是整体人气攀升，毕竟，不需要辛苦到花桥终点站排长队坐地铁，那些买了房子闲置，自己在上海继续租房住的朋友们也会回来一些的。
目前新城区的次新楼盘已经各自形成自有的生活圈，如万科魅力、鑫苑世家等等。
今天发的比较笼统，是给考虑来花桥置业的小白朋友们做一个大致的介绍，写这份，其实我也是有私心的，当初我想买花桥二手房时，因为工作太忙，只能抽时间自己网上各种查看，就这样看了一年，结果真正来到花桥后，发现完全颠覆了我的认知，我又从头开始看房选小区，很是辛苦。

关于花桥二手房，你想知道的，都在这里（买房篇四）
花桥的电梯房一般统分为新小区和老小区，两者最大的区别就是得房率问题。
老小区始建的时间比较久，一般10年+，常见的房龄较老的小区，高层楼栋情况多变，就拿我买的鑫苑国际城市花园来说，总共三期一共五千户，小区很大，但楼栋的情况不一样，一期二期多是两梯五户、两梯六户，同一层的户数增加，势必造成户型多变，所以一期二期的奇奇怪怪的户型很多，三期多较为方正，且三期跟前两期拉开间距，每几栋都配一个大花园，人车分流，初看会让你以为这是两个小区。
扯远了，我再给扯回来。
同楼层户数越少、公共设施越少，得房率越高，反之亦然。
新城区的新建楼盘，牵扯到新的楼盘建筑规定，高层楼栋必须要留出一条较宽且长的消防救援通道，为了提高得房率，开发区多用赠送套内面积来解决，而常规的新楼盘，也多为两梯两户、两梯四户，就私密性和美观度以及安全性，确实各维度领先房龄较老的小区，毕竟，施工工艺不同了。
再者，选房子，高层方面，低楼层（1、2）和顶楼（次顶楼看价格，性价比高的可考虑）个人不是很建议，有个客户不听劝，直接买个顶楼毛坯的，总价仅低于该房同户型市场价总价才三万，可以预知，其装修入住后会发现一些自住上的不如意，如冬冷夏热、潮等。
所以，楼层要选好，其次是户型，南北通的肯定比双南的好，双南的肯定比一南一北的好等等。
有些小区的房子方方正正，不恰当的比喻就像被一刀劈成两半，一边是主卧次卧，一边是洗手间和厨房，中间是客厅餐厅，但因为得房率极低，所以居住感觉空间很狭小、拥挤。
有些房子单从照片上看很满意，实际看房会发现，客厅空间被主卧挤占，造成主卧空间突出、客厅空间狭长，虽然名义上是双阳台，客厅和主卧各一个，但两个阳台面积都很小，不仅视觉不佳，且使用率也存在尴尬的问题。
还有那种2+1，初听蛮可以的，开发商还送十几平方，但你进去就会发现，不是那么回事，厨房丁点儿大，洗手间也很可怜，仨房间不看飘窗你分不清主卧次卧，这种房子对于要求不高的，是可以住的，毕竟，比两房稍高的价格买三房还要啥自行车，但对于要求高的，就需要花费心思在装修上下功夫了，如何科学的将空间利用率最大化，很考究设计感。
再有，就是那种挑高很低的，作为中介经纪人，我是比较怵这种房子，个人感觉比较憋屈啊，对于这种房子，就甭琢磨吊顶什么样的好看了，有设计感的吊灯也不用考虑了，你打个地板都不敢选厚实的，差不多就贴上得了，不然姚明这样的进去，真的要低头走路跪着撒尿的。
还有楼距的，你看的房子楼间距很短，那么除非你买个高层的，不然你就跟蹲班房似的，一天里头有那么一两个小时能晒到太阳
再就是朝向，买个不朝南的，非冬季还好，一旦入冬，室内不开暖气只能跺脚取暖，且遇到黄梅季，晾晒衣服的周期也会同比朝南户型的要久一些。
再者就是阳台，有的小区主卧有阳台，客厅没有阳台只有一个飘窗，这样会让客厅显得极小，同样面积的房子，同等楼层和装修，该户型的总价会低于其他近20万，且不好出手。
最后就是洋房，洋房一般都是两梯两户或者一梯一户，私密性基本都OK，挑高和结构也肯定不怎么差，唯一的弊端可能就是面积大所带来的装修成本以及无景观问题，对于刚需客户，买大房子意味着多支出成本，然后就是装修，买洋房买毛坯的，装修费肯定比电梯房要多不少的，你不可能花了大钱把房子弄得跟农墅一样，外面光鲜亮丽，里面就一张床支着蚊帐子，旁边一个电磁炉滋滋冒烟在烧水，这也不合适。
目前已知的洋房区域板块，最佳的就是新城区的香城湾，后期更新小区个人观点，会慢慢介绍。

关于花桥二手房，你想知道的都在这里（买房篇五）
如何给房子设置参考均价
小区选好了，户型也定好了，接下来就锁定住这种户型的二手房，一出来就跟着中介屁颠颠地过去看，看这也好那也不错，一问价格也算不出来这算高还是低，中介的话又不敢全信，这可咋整？
房价的参考维度很多，市场上，特别是网络上一般是一个小区的整体平均价，而中介多数是给你报最近该小区的成交价，但这些都是不合理的，要知道，每个小区都有或多或少将自己的房子挂牌高价一放好多年的不诚信客户，而且户型、楼层、装修的差异，也是影响其售价的重要因素。
用花桥两个板块小区做比较：
鑫苑国际城市花园，该小区坐落于花桥开发区板块，距离兆丰路地铁站2公里，距离安亭地铁站2.4公里，算是距离上海较近的楼盘，小区房龄逾10年，小区共计5400户。
最便宜的、在卖的是单价1.4万/㎡，总价123万，80㎡的朝北房子，该房子楼栋低、房况为毛坯，这种户型算是该小区比较差的。
而最好的、在卖的，则是单价为1.9万/㎡，总价173万，89㎡双南房子，该房子为中层，房况为中装。
两者单价相差5000元/㎡；
常发香城湾，该小区坐落于花桥新城区板块，距离在建的S1号线仅几百米，算是新城区内位置极好的地段，小区2014年开盘，共计3000户。
其中，最便宜的、在卖的是单价1.8万/㎡，总价147万，81㎡的朝北房子，该房子楼栋低、房况为简装，这种户型算是该小区比较差的。
而最好的、在卖的，则是单价为2.6万/㎡，总价245万，95㎡双南一北的洋房，该房子为中层，房况为居家装修。
两者单价相差8000元/㎡；
由此得知，拿小区总体的均价给你看中的房子做参考值，是很不负责任的，对于买卖双方都意义不大。
个人浅见：衡量一套房子的市场价，应将该户型、相似楼层在卖的找出来，就可以清晰得出参考均价，其中的是否已装修一般可按5~10万做添加/删减项。
例：鑫苑国际城市花园小区
看中其两房中最好的C2户型，那么就应该拿其中在卖的所有C2户型，相近的楼层、装修情况做平均值，如果参考数量较少（C2在卖一向不多）可拿相近的B2户型数据一起跑平均值；
例：香城湾
看中其三房最好的双南一北洋房户型，也是同理，但这里要提醒，洋房是一梯两户低密度多层，且该小区的洋房位置总体基底较高（雨天多次带客户看盘，有录视频）因此，其低层、顶层，价格相差不是很大。
你只有在挑中的户型后，再问均价，同等地段看小区，同等小区看户型，同等户型看楼层，同等楼层看装修！
现在二手房都是一房一价，花桥目前又处于卖方市场，价格全部长在房东嘴里，三四年前，我来花购房时，就见过一家子棒槌的房东，认死理了，就觉得花桥会被并入上海，一套价格不到150的破房子张口要165，把我放了几次鸽子后，最终其还是150卖给别人了，不过那已经是一年半后的事情了。
说回来，一个小区同一户型的在售房源均价拿到后，你自己就可以通过房子的楼层还有装修加加减减了，所以，不要过于在意身边人的言论，别人的话很多时候连参考价值都没有。年前咨询我买房的闵行区小姑娘，前后拉了四五个亲戚过来，最终决定购买后，她的第六波亲戚小姑姑直接一句话pass掉，完美错过此次的补跌行情，51前告知我，花桥已经超预算了，她准备回老家买，就再无声音了。
另外，看到那些张口闭口说自家房子精装20万的房东，各位听听就好。
从我三四年前购房开始，花桥卖房的房东们，最喜欢把精装20万挂在嘴里，上文提到的那一家子奇葩房东就是，衣柜都发霉了，墙面都鼓包掉皮了，阳台都漏水了，洗手间都快碎完了、厨房是老鼠蟑螂窝，就这，他们当初还言之凿凿的告诉我是这20万精装修的……
装修情况从风格、新旧程度、墙皮损坏、地板情况、厨房洗手间阳台以及各种边角都可以看出来，但凡有点常识的都能预估出装修大致花费，纯小白的，可以找懂点的朋友一起看下。

关于花桥二手房，你想知道的都在这里（买房篇六）
二手房是买装修的好还是毛坯的好
这里只针对刚需客户群！

事实上，这是一个伪命题，但在预算有限的前提下，命题就可以转正了。
我们这种工薪阶层，每一笔钱用在刀刃上是口号，事实上，四肢不勤五谷不分的我们，在各种生活技能上面都退化了！
而亲历过这些事的我，一开始对于花桥的各种收费坑简直懵逼状态。
打个比方：在老家换把防盗锁，顶破天100块不得了了；
在花桥不是，花桥初听还便宜——80元！
但！
这个80是锁芯，他们还分反锁、门把，这样下来，一个新的防盗锁全部最少四百元！
再比如说：我买的二手房，阳台纱窗需要更换，好，一个纱窗150；
再再比如说：我的空调想调整个位置，那么外机的连接管需要重新布置打眼，好，一个眼100块……
当然，上海的价格更贵。
所以，买房的选择在我们看来，确实有点膈应了：

毛坯房：一般低于市场价几万到十万不等，但相应的，装修费约合七八万到十几二十几万不等；
而且！
最重要的是，装修期约三个月，空关期约合3个月，加起来半年最少，如果你买房赶在了梅雨季，还要往后推一推时间，这空置的时间就按半年算，那么在上海半年的租金也是一笔开支，更不要说装修期中的各种扯皮……
简装房：对于要求不高的，首付都比较吃力的朋友们来说，这种房子可以入住就成，至于装修？不存在的，未来几年都不可能装修的，预算有限就先着地，能生存即可，至于生活，那要往后排一排。

中装房：这种装修的几年甚至十几年时间的房子，有点尴尬了，简装房类似于毛坯，重新做装修最方便，这种老装修的，你翻新吧，还不如重装，毕竟水电管线也有些年头了，一步到位重装心里也踏实店，但打掉重新装吧，开支就不说了……
不过这种房子，住是肯定可以住的，舒服肯定也是舒服的，但想要地中海风格、现代简约风等等，那可能暂时没有的……

精装房：这种装修的房子其实我看来是两极分化的：如果买家中意装修风格还好，买来小动下即住，若是风格不满意，那就尴尬了，改起来要保护墙面地面，不能动格局，你想抠个墙壁？开玩笑啊大哥，想啥呢？你抠堵墙试试？那整个空间都需要重新粉刷墙壁做地砖！
总而言之，买房是结合自身实际的需求，预算充裕的，尽可能的挑选合口味的精装，预算紧张的话，看到中意的户型，再挑全配的就可以，入住后购置些小物件软装就可以居住了。

PS：
1. 花桥本地有二手物品置换群的，物美价廉；
2. 如果您已经买好了房子，不想整体大动，可以尝试用用我的经验：墙布、墙纸将整个房间焕然一新，石膏吊顶换集成，再加一套灯具换掉所有房间，预算稍高点就再重新打柜子、或者更换一些摆件、门挂、墙饰等等，我当时的2房买来后，翻新成本三万左右，完全两种风格了。

花桥的房价以后还会涨么
本文只比较单一的从政策层面上分析。
任泽平在《房地产周期》一书中讲到，房地产研究要讲逻辑，如果要判断某个地区未来的房价或者房地产市场走势，问三个问题答案就出来了：
第一，该地区人口未来会流入还是流出？
第二，它的土地供应会增加还是减少？
第三，货币松紧程度如何？
也就是：短期看金融，中期看土地，长期看人口！
这三点这决定了房地产市场的走向趋势。
本文论述花桥的发展，是从人口方面切入。
长期看人口：
花桥的当前的房价有没有到天花板，未来是涨还是跌，第一个，自然要判断花桥这个地方的人口是流入还是流出的？
人口流入，自然带动了供需关系紧张，推高房价；
人口流出，自然因为长期无法去化，导致成交低迷，自然会阴跌或者大跌；
那么花桥接下来的人口依旧会保持当前的增长率吗？
这就不得不提到上海的多项战略措施。
1.2035计划：即2035年，上海要将人口控制在2500万人口；
2. 五大新城战略：战略规划嘉定、青浦、松江、奉贤、南汇五个新城，是综合性节点城市，战略要求，这五大新城不能作为睡城，而是要五大新城具有辐射带动能力。
3. 2025长三角一体化战略，即城铁、地铁战略规划。
解读：
2035计划初看难度很大，当前的上海常住人口已经是2420万人，预计今年的应届毕业生达到历史峰值900万，全国各地都在争抢人才，上海也不甘落后，也推出了人才引进计划、人才落户计划，距离2035年还有十余年，这个控制人口计划目标显然是已经达不到的。
但看政策，不能只看一条，要结合起来看，结合的政策二，你就能得出一个清晰的结论，至于要结合的政策，自然是五大新城战略。
五大新城战略的核心，就是将上海分为主城区和五大综合性节点城市，未来的十余年，主城会源源不断向五城分流，未来的五大新城将会从现有的常住人口直接大幅度上升，到达2035，很可能是上海中心城市维持在2500万人口，而同时五大新城承载了分流出的人口基数快速发展。
2035年后，当前上海无序的人口排列会被疏通，五大新城雏形初现，会带动周边的卫星城市，才能看到长三角一体化的希望。
而要真正实现长三角一体化，自然离不开一个重要因素。
第三条政策：交通！
文章说到这里，才开始跟花桥有直接关系。
2025长三角一体化战略的规划，利好嘉定区的简直眼花缭乱。
1.11号线，已成熟运营九年，2023年会与苏州S1号线于花桥支线的终点站接驳，实现上海-昆山-苏州的跨省轨交。
2.14号线：线路西起嘉定区封浜站，途经嘉定区、普陀区、静安区、黄浦区和浦东新区，终点止于浦东新区桂桥路站。线路自西向东，贯穿上海城区市中心。预计今年年底通车
3.17号线，未来和苏州地铁、嘉兴南站相连，是第二条跨省轨交。
4. 嘉闵线（嘉定到闵行的城铁轨交，今年施工，6年完工）
5. 宝嘉线（宝山到嘉定，11号线花桥支线未来将成为宝嘉线的一段）
6. 嘉青松金线（贯穿嘉定、青浦松江和金山的铁路线，也可以称为郊环铁路线，将嘉定、青浦松江、金山全部串联起来，全线路起点为安亭，终点为金山，途径青浦新城站、铁路青浦站、北青公路站、白鹤站，全程长18公里，苏州的S3线直接与嘉青松金线相交）
综上：嘉定是五大新城TOP 1；花桥紧邻嘉定，嫁接嘉定和苏州，成为未来的城铁、地铁枢纽地带，成为承接整个上海外溢买房置业者的优选地。
总结一句话：上海未来可期，花桥未来可期！