导读
截至2020年3季度末,投向房地产的信托资金规模为2.38万亿,房地产信托占比为13.8%;房地产信托作为信托业的重要组成部分,是很多投资人的重点配置产品;也是很多信托公司的印钞机,如曾经辉煌一时的安信信托,又如眼下中融信托,被青海省投“政信”伤后,干脆一门心思投向地产;中融长河系列产品,中融信托不光是金主爸爸,还把开发商的活一块干了,自己开发、运营,只租不售,走重资产路线;回到正题,接下面我们详细了解一下房地产信托!
什么是房地产信托房地产资金信托,是指委托人基于对信托投资公司的信任,将自己合法拥有的资金委托给信托投资公司,由信托投资公司按委托人的意愿以自己的名义,为受益人的利益或特定目的,将资金投向房地产业并对其进行管理和处分的行为。
两次爆发
一是2003年6月,中国人民银行出台了《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(央行121号文件),对房地产开发链条中的开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款、个人住房公积金贷款等多个方面提高了信贷门槛。房地产企业融资受阻,开始将目光投向信托资金,房地产信托产品也正式走入投资者视线,并进入了平稳发展阶段。
二是自2007年3月央行首次加息,到12月央行连续加息六次,同时银监会出台了九条新规,严禁银行业金融机构向项目资本金比例达不到35%(不含经济适用房)等不符合贷款条件的房地产开发企业发放贷款,地产企业又陷入融资困境,房地产信托再次得到发展机会,呈现迅速增长态势。
最新概况
虽然新冠疫情给我国经济带来了较大的冲击,但是中央在房地产调控方面保持了相当强的定力,各地房地产调控政策并未放松。人民银行和住建部在3季度选择了部分重点房企试点进行融资的“三道红线”管控,以此探索建立对房地产企业融资进行持续监控的机制。3季度,在中央坚持“房住不炒”的定位的基础上,信托业继续积极配合国家在房地产调控方面的各项金融政策,持续压缩债权融资类房地产信托业务的规模,调整优化业务结构,升级业务模式。
截至2020年3季度末,投向房地产领域的信托资金总额为2.38万亿,较上年末下降3262.01亿元,降幅达12.06%;较2020年2季度末下降1234.42亿元,环比降4.94%。自2019年2季度以来,为了严格落实“房住不炒”,保障“稳房价、稳地价、稳预期”,银保监会持续加强房地产信托合规监管,投向房地产的信托资金余额已经连续5个季度下降,2020年3季度末投向房地产的资金信托规模较2019年2季度末的最高峰值下降了5516.60亿元,降幅达18.83%。
从占比来看,2020年3季度末,房地产信托占比为13.8%,比2019年末和2019年2季度末分别下降1.27和1.58个百分点。这些都说明信托行业在落实房地产宏观调控政策上取得了明显的成效,这有助于促进房企降杠杆,保障房地产市场平稳健康发展。
法律关系和监管制度
1.法律制度环境房地产信托对政策环境高度敏感,房地产信托资金规模在2010-2019年随着房地产市场环境和监管政策的变化相应扩张和收缩。
在2016年底中央经济工作会议首次提出“房子是用来住的,不是用来炒的”的总基调指引下,地方政府房地产调控持续升级,同时叠加去杠杆和金融严监管,房地产信托监管持续升级。
2017年起,房地产领域严监管逐步深入。3月,银监会在第一季度经济金融形势分析会上提出要合理控制房地产融资业务增速,严禁银行资金违规流入房地产领域;5月,银监会向各银监局下发的《2017 年信托公司现场检查要点》将违规开展房地产信托业务列入信托公司现场检查要点;年底出台的《关于规范银信类业务的通知》规定不得将信托资金违规投向房地产、地方政府融资平台等限制或禁止领域,从银信合作角度限制资金来源,房地产类信托发展受到制约。
2018年4月,八部门联合出台资管新规等系列指导文件,限制资管产品多层嵌套、资金和资产期限错配。由此,通道类信托规模持续收缩,而主动管理类地产信托承接需求外溢,房地产信托逐步从通道向主动管理转型。
2019年房地产信托严监管力度持续加码。5月,银保监会发布的《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》( 以下简称“财金23号文”)明确禁止直接或者变相为不满足“四三二”条件的房地产项目融资,对信托机构违法违规人员加大问责力度。
7月,监管连续约谈多家信托公司,直接进行窗口指导,严格管控房地产信托业务增速过快。
8月,银保监会向各银保监局信托监管处室下发的《中国银保监会信托部关于进一步做好下半年信托监管工作的通知》在“财金23号文”的基础上重申了去通道目标与方向,敦促加大通道业务压缩与整改力度。在多重政策大棒作用下,信托通道业务将进一步压降,房地产信托市场将更快降温,未来监管环境将持续收紧。
从统计的处罚数据来看,19年以来在24家受罚信托机构中有9家因涉房业务不合规被处罚,占比近40%。从罚款事由来看,信托资金违规进入房地产成受罚主因,违规行为涵盖信托资金违规用于房地产开发企业缴交土地出让价款、违规投向“四证”不全的房地产项目、违规向不具备二级资质的房地产开发企业提供融资、开展房地产信托业务不审慎、违规发放房地产自营贷款等。
比如,部分信托公司开展房地产信托业务不审慎,信托项目尽职调查不到位,信托项目资金来源不合规,银保合作项目尽职调查、投资者适当性审查不到位、信托资金违规用于房地产开发企业缴交土地出让价款等。
新型产品案例
房地产信托一般通过信托贷款、项目股权投资等方式投资房地产,主要分为债权型、股权型、收益权型以及组合型业务模式。在房地产调控政策持续趋严、房企分化加剧、市场需求多元化的市场背景下,部分信托公司已经开始通过创新业务模式拓展房地产业务领域,充分挖掘业务机会,培育业务特色,实现转型发展。
2020年,更多的新型权益类地产项目涌现,如下图;
这类权益类房地产项目和以往地产项目相比,符合监管指导,同时在三道红线降杠杆的大背景下,信托资金对于地产公司属于股权投资,并未增加负债。
产品中爱建信托作为管理人,深圳万科为合作操盘方,在架构设计方面,采用单SPV结构;信托资金作为优先级,无息股东借款作为劣后级,认购合伙企业优先级LP份额,合伙企业取得资金后,再向标的项目公司 喜悦山置业发放股东借款,然后由该企业安排资金用途;
但缺点是信托资金介入较早,时间点一般在开发商拿地时,会出现拿地失败风险或当地政策风险,造成亏损退出。优点是相对的收益也较高,常附后端分红;
在爱建万科项目中,其中项目一期实施主体资格已确认,于 2020 年 7 月补缴地价,后续拿土地证。二期、三期剩余物业的拆迁补偿签约工作计划于 2020 年底-2021 年内陆续完成并拿到实施主体资格确认。
对于这类新产品项目,需着重关注合作方操盘实力,和项目区域的房地产市场状况;同时,要关注信托公司的参与项目程度,在爱建信托万科项目中,信托公司在第一层面,资金流入有限合伙时,严格把控资金流向,掌管有限合伙所有证照,银行账户预留信托公司印鉴,信托公司保管最高权限U盾,确保资金按合同条款投出;
资金流向项目第二层时,除上述措施外,信托公司派人入驻董事会,约定重大事项须董事会全票通过;
风险项目分析
在信托领域,新华信托通过“明股实债”方式投资湖州港城的项目案例引起业界广泛思考。“明股实债”是指金融机构通过股权的形式投资于相关项目,但通过交易结构的设计使得投资仍主要衣靠债权回款,而不依赖于股权回款。“明股实债”是金融行业的一一种常见投资模式,普遍适用于信托、资管、私募等金融机构投资,投资领域多数集中在房地产领域。
(1) 案情概要新华信托设立专项信托计划,湖州港城负责向新华信托承担偿还义务,湖州港城就此偿还义务以其土地使用权提供抵押担保;向纪xx和丁Xx收购湖州港城80%股权,以其所持有的剩余股份提供质押担保,股东纪xx提供连带责任担保,交易协议未约定原股东纪xx和丁xx有回购义务。后续的实际操作中,新华信托和湖州港城股东纪xx和丁xx签署股权转让协议,通过股权收购获得了湖州港城80%的股权,但是收购款项却直接向湖州港城支付(从股权转让安排来讲,该等款项需向卖方纪x x和丁x x支付)。此外,新华信托又作为股东向湖州港城支付了一笔资金作为资本公积。
简而言之,新华信托采用“ 股债结合”的模式投资了湖州港城房地产项目,融资人因经营问题申请破产清算,申报债权过程中,破产管理人认为新华信托投入的资金属于股权投资,不应当列入破产债权范围,而新华信托认为“明股实债”仍是债权,应当列入破产债权,遂起争议诉至法院。
(2)法院裁判思路解析湖州市吴兴区法院认定新华信托投资权益属于股权,不应认定为债权。虽然新华信托将股权收购款支付给了湖州港城,但此行为可以理解为代收安排,并不必然构成新华信托和湖州港城之间的债务安排;二是虽然湖州港城以其资产为湖州港城对新华信托的债务办理了抵押登记,但是该等抵押并不能必然地推断出主债权本身的存在。基于以上,湖州法院认定交易协议中湖州港城承担对新华信托的债务的安排无事实及法律基础,对于新华信托的主张认定为债权及其参加破产分配的意见不予支持。
(3) 案件评析法院判决与信托公司项目设立初衷相悖。
根据判决书上新华信托的陈述以及相关证据,本项目新华信托设计的交易结构大致是:信托资金部分购买项目公司股权,部分进人项目公司资本公积,之后则是由项目公司承担定期、定额还款的义务,并以项目公司还款的义务作为主债权,设定土地抵押、股权质押和个人保证等担保义务。“明股实债”业务模式法律逻辑存在瑕疵。这个交易结构存在的主要问题是:为了规避合规障碍,采用了股权投资方式,但为保障本息安全,又生硬地嫁接了债权回款方式,最后形成资金以“股权进、债权出”的结构。
从形式上看,新华信托从原股东处以收购方式获得了湖州港城部分股权并成为其股东,新华信托和湖州港城之间不存在债权债务的安排,这- -点也可以从新华信托向 湖州港城缴纳资本公积获得进一步印证。而交易协议又约定湖州港城承担对新华信托的债务,将同一笔交易同时认定为和原股东的股权收购交易和针对湖州港城的债权交易,在逻辑以及法律认定上是有瑕疵的。
法院认定“明股实债”为股权投资的判例,将使信托公司存续项目的法律风险增加。从名称上看,业内普遍认为“明股实债”最终仍是债权融资,但如果法院生效判决认定“明股实债”为股权投资,则后续可能被其他法院借鉴,进而引导行业实操转向,完全有可能颠覆房地产业务的一种主要操作模式。最重要的是,业内仍有大量存续“明股实债”项目,后续必然会有部分项目因发生风险而进人诉讼程序,一旦法院判例与这些项目的设立初衷背道而驰,则可能引发无法预估的严重后果。
主要启示
2020年12月份的中央经济工作会议提出,要实施城市更新行动,推进城镇老旧小区改造,必然会有信托公司参与!
可以预见的是,房地产领域在未来几年都将持续处于严监管态势,未来选择地产项目!
首先,优先选择符合“四三二”要求的房地产信托项目。对于结构化和嵌套复杂的信托的产品,需更为审慎。 其次,对于“明股实债”模式项目时,需厘清“股权”“债权”的法律逻辑,清晰认识两种权利的异同并在合同文件中具体指明。债权关系中,资金接收方负有向资金支出方全额、及时还本付息的义务,无论资金接收方亏损或盈利,破产或暴富。而在股权关系中,资金接收方并不必然负有向资金支出方支付款项的义务,只有在资金接收方盈利且产生利润的前提下,资金接收方才有根据章程规定提取分红的权利。
最后,未来权益类房地产项目的,核心还是选择好的管理人,好的管理人会选择好的合作方,好的管理人会注意提高风控措施“ 落地率”和合同条款执行效果,言必行、行必果。这样才能避免出现诸如抵押、强执公证、资金监管、强制处置等环节操作难的尴尬境地。
截至2020年3季度末,投向房地产的信托资金规模为2.38万亿,房地产信托占比为13.8%;房地产信托作为信托业的重要组成部分,是很多投资人的重点配置产品;也是很多信托公司的印钞机,如曾经辉煌一时的安信信托,又如眼下中融信托,被青海省投“政信”伤后,干脆一门心思投向地产;中融长河系列产品,中融信托不光是金主爸爸,还把开发商的活一块干了,自己开发、运营,只租不售,走重资产路线;回到正题,接下面我们详细了解一下房地产信托!
什么是房地产信托房地产资金信托,是指委托人基于对信托投资公司的信任,将自己合法拥有的资金委托给信托投资公司,由信托投资公司按委托人的意愿以自己的名义,为受益人的利益或特定目的,将资金投向房地产业并对其进行管理和处分的行为。
两次爆发
一是2003年6月,中国人民银行出台了《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(央行121号文件),对房地产开发链条中的开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款、个人住房公积金贷款等多个方面提高了信贷门槛。房地产企业融资受阻,开始将目光投向信托资金,房地产信托产品也正式走入投资者视线,并进入了平稳发展阶段。
二是自2007年3月央行首次加息,到12月央行连续加息六次,同时银监会出台了九条新规,严禁银行业金融机构向项目资本金比例达不到35%(不含经济适用房)等不符合贷款条件的房地产开发企业发放贷款,地产企业又陷入融资困境,房地产信托再次得到发展机会,呈现迅速增长态势。
最新概况
虽然新冠疫情给我国经济带来了较大的冲击,但是中央在房地产调控方面保持了相当强的定力,各地房地产调控政策并未放松。人民银行和住建部在3季度选择了部分重点房企试点进行融资的“三道红线”管控,以此探索建立对房地产企业融资进行持续监控的机制。3季度,在中央坚持“房住不炒”的定位的基础上,信托业继续积极配合国家在房地产调控方面的各项金融政策,持续压缩债权融资类房地产信托业务的规模,调整优化业务结构,升级业务模式。
截至2020年3季度末,投向房地产领域的信托资金总额为2.38万亿,较上年末下降3262.01亿元,降幅达12.06%;较2020年2季度末下降1234.42亿元,环比降4.94%。自2019年2季度以来,为了严格落实“房住不炒”,保障“稳房价、稳地价、稳预期”,银保监会持续加强房地产信托合规监管,投向房地产的信托资金余额已经连续5个季度下降,2020年3季度末投向房地产的资金信托规模较2019年2季度末的最高峰值下降了5516.60亿元,降幅达18.83%。
从占比来看,2020年3季度末,房地产信托占比为13.8%,比2019年末和2019年2季度末分别下降1.27和1.58个百分点。这些都说明信托行业在落实房地产宏观调控政策上取得了明显的成效,这有助于促进房企降杠杆,保障房地产市场平稳健康发展。
法律关系和监管制度
1.法律制度环境房地产信托对政策环境高度敏感,房地产信托资金规模在2010-2019年随着房地产市场环境和监管政策的变化相应扩张和收缩。
在2016年底中央经济工作会议首次提出“房子是用来住的,不是用来炒的”的总基调指引下,地方政府房地产调控持续升级,同时叠加去杠杆和金融严监管,房地产信托监管持续升级。
2017年起,房地产领域严监管逐步深入。3月,银监会在第一季度经济金融形势分析会上提出要合理控制房地产融资业务增速,严禁银行资金违规流入房地产领域;5月,银监会向各银监局下发的《2017 年信托公司现场检查要点》将违规开展房地产信托业务列入信托公司现场检查要点;年底出台的《关于规范银信类业务的通知》规定不得将信托资金违规投向房地产、地方政府融资平台等限制或禁止领域,从银信合作角度限制资金来源,房地产类信托发展受到制约。
2018年4月,八部门联合出台资管新规等系列指导文件,限制资管产品多层嵌套、资金和资产期限错配。由此,通道类信托规模持续收缩,而主动管理类地产信托承接需求外溢,房地产信托逐步从通道向主动管理转型。
2019年房地产信托严监管力度持续加码。5月,银保监会发布的《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》( 以下简称“财金23号文”)明确禁止直接或者变相为不满足“四三二”条件的房地产项目融资,对信托机构违法违规人员加大问责力度。
7月,监管连续约谈多家信托公司,直接进行窗口指导,严格管控房地产信托业务增速过快。
8月,银保监会向各银保监局信托监管处室下发的《中国银保监会信托部关于进一步做好下半年信托监管工作的通知》在“财金23号文”的基础上重申了去通道目标与方向,敦促加大通道业务压缩与整改力度。在多重政策大棒作用下,信托通道业务将进一步压降,房地产信托市场将更快降温,未来监管环境将持续收紧。
从统计的处罚数据来看,19年以来在24家受罚信托机构中有9家因涉房业务不合规被处罚,占比近40%。从罚款事由来看,信托资金违规进入房地产成受罚主因,违规行为涵盖信托资金违规用于房地产开发企业缴交土地出让价款、违规投向“四证”不全的房地产项目、违规向不具备二级资质的房地产开发企业提供融资、开展房地产信托业务不审慎、违规发放房地产自营贷款等。
比如,部分信托公司开展房地产信托业务不审慎,信托项目尽职调查不到位,信托项目资金来源不合规,银保合作项目尽职调查、投资者适当性审查不到位、信托资金违规用于房地产开发企业缴交土地出让价款等。
新型产品案例
房地产信托一般通过信托贷款、项目股权投资等方式投资房地产,主要分为债权型、股权型、收益权型以及组合型业务模式。在房地产调控政策持续趋严、房企分化加剧、市场需求多元化的市场背景下,部分信托公司已经开始通过创新业务模式拓展房地产业务领域,充分挖掘业务机会,培育业务特色,实现转型发展。
2020年,更多的新型权益类地产项目涌现,如下图;
这类权益类房地产项目和以往地产项目相比,符合监管指导,同时在三道红线降杠杆的大背景下,信托资金对于地产公司属于股权投资,并未增加负债。
产品中爱建信托作为管理人,深圳万科为合作操盘方,在架构设计方面,采用单SPV结构;信托资金作为优先级,无息股东借款作为劣后级,认购合伙企业优先级LP份额,合伙企业取得资金后,再向标的项目公司 喜悦山置业发放股东借款,然后由该企业安排资金用途;
但缺点是信托资金介入较早,时间点一般在开发商拿地时,会出现拿地失败风险或当地政策风险,造成亏损退出。优点是相对的收益也较高,常附后端分红;
在爱建万科项目中,其中项目一期实施主体资格已确认,于 2020 年 7 月补缴地价,后续拿土地证。二期、三期剩余物业的拆迁补偿签约工作计划于 2020 年底-2021 年内陆续完成并拿到实施主体资格确认。
对于这类新产品项目,需着重关注合作方操盘实力,和项目区域的房地产市场状况;同时,要关注信托公司的参与项目程度,在爱建信托万科项目中,信托公司在第一层面,资金流入有限合伙时,严格把控资金流向,掌管有限合伙所有证照,银行账户预留信托公司印鉴,信托公司保管最高权限U盾,确保资金按合同条款投出;
资金流向项目第二层时,除上述措施外,信托公司派人入驻董事会,约定重大事项须董事会全票通过;
风险项目分析
在信托领域,新华信托通过“明股实债”方式投资湖州港城的项目案例引起业界广泛思考。“明股实债”是指金融机构通过股权的形式投资于相关项目,但通过交易结构的设计使得投资仍主要衣靠债权回款,而不依赖于股权回款。“明股实债”是金融行业的一一种常见投资模式,普遍适用于信托、资管、私募等金融机构投资,投资领域多数集中在房地产领域。
(1) 案情概要新华信托设立专项信托计划,湖州港城负责向新华信托承担偿还义务,湖州港城就此偿还义务以其土地使用权提供抵押担保;向纪xx和丁Xx收购湖州港城80%股权,以其所持有的剩余股份提供质押担保,股东纪xx提供连带责任担保,交易协议未约定原股东纪xx和丁xx有回购义务。后续的实际操作中,新华信托和湖州港城股东纪xx和丁xx签署股权转让协议,通过股权收购获得了湖州港城80%的股权,但是收购款项却直接向湖州港城支付(从股权转让安排来讲,该等款项需向卖方纪x x和丁x x支付)。此外,新华信托又作为股东向湖州港城支付了一笔资金作为资本公积。
简而言之,新华信托采用“ 股债结合”的模式投资了湖州港城房地产项目,融资人因经营问题申请破产清算,申报债权过程中,破产管理人认为新华信托投入的资金属于股权投资,不应当列入破产债权范围,而新华信托认为“明股实债”仍是债权,应当列入破产债权,遂起争议诉至法院。
(2)法院裁判思路解析湖州市吴兴区法院认定新华信托投资权益属于股权,不应认定为债权。虽然新华信托将股权收购款支付给了湖州港城,但此行为可以理解为代收安排,并不必然构成新华信托和湖州港城之间的债务安排;二是虽然湖州港城以其资产为湖州港城对新华信托的债务办理了抵押登记,但是该等抵押并不能必然地推断出主债权本身的存在。基于以上,湖州法院认定交易协议中湖州港城承担对新华信托的债务的安排无事实及法律基础,对于新华信托的主张认定为债权及其参加破产分配的意见不予支持。
(3) 案件评析法院判决与信托公司项目设立初衷相悖。
根据判决书上新华信托的陈述以及相关证据,本项目新华信托设计的交易结构大致是:信托资金部分购买项目公司股权,部分进人项目公司资本公积,之后则是由项目公司承担定期、定额还款的义务,并以项目公司还款的义务作为主债权,设定土地抵押、股权质押和个人保证等担保义务。“明股实债”业务模式法律逻辑存在瑕疵。这个交易结构存在的主要问题是:为了规避合规障碍,采用了股权投资方式,但为保障本息安全,又生硬地嫁接了债权回款方式,最后形成资金以“股权进、债权出”的结构。
从形式上看,新华信托从原股东处以收购方式获得了湖州港城部分股权并成为其股东,新华信托和湖州港城之间不存在债权债务的安排,这- -点也可以从新华信托向 湖州港城缴纳资本公积获得进一步印证。而交易协议又约定湖州港城承担对新华信托的债务,将同一笔交易同时认定为和原股东的股权收购交易和针对湖州港城的债权交易,在逻辑以及法律认定上是有瑕疵的。
法院认定“明股实债”为股权投资的判例,将使信托公司存续项目的法律风险增加。从名称上看,业内普遍认为“明股实债”最终仍是债权融资,但如果法院生效判决认定“明股实债”为股权投资,则后续可能被其他法院借鉴,进而引导行业实操转向,完全有可能颠覆房地产业务的一种主要操作模式。最重要的是,业内仍有大量存续“明股实债”项目,后续必然会有部分项目因发生风险而进人诉讼程序,一旦法院判例与这些项目的设立初衷背道而驰,则可能引发无法预估的严重后果。
主要启示
2020年12月份的中央经济工作会议提出,要实施城市更新行动,推进城镇老旧小区改造,必然会有信托公司参与!
可以预见的是,房地产领域在未来几年都将持续处于严监管态势,未来选择地产项目!
首先,优先选择符合“四三二”要求的房地产信托项目。对于结构化和嵌套复杂的信托的产品,需更为审慎。 其次,对于“明股实债”模式项目时,需厘清“股权”“债权”的法律逻辑,清晰认识两种权利的异同并在合同文件中具体指明。债权关系中,资金接收方负有向资金支出方全额、及时还本付息的义务,无论资金接收方亏损或盈利,破产或暴富。而在股权关系中,资金接收方并不必然负有向资金支出方支付款项的义务,只有在资金接收方盈利且产生利润的前提下,资金接收方才有根据章程规定提取分红的权利。
最后,未来权益类房地产项目的,核心还是选择好的管理人,好的管理人会选择好的合作方,好的管理人会注意提高风控措施“ 落地率”和合同条款执行效果,言必行、行必果。这样才能避免出现诸如抵押、强执公证、资金监管、强制处置等环节操作难的尴尬境地。