工业厂房改造的本质其实是对项目承载的产业功能进行转型、升级，以符合城市新的发展需求。现阶段，工业厂房改造主要有以下几种操作路径：
（1）工业用地转型为文创、商办、租赁住房等服务业用地，包括：工改文、工改商、工改租。
（2）工业用地升级为科研设计、新型产业等城市高效产业用地。通过将普通工业用地调整为新型产业用地、研发总部用地等方式，将旧工业区升级改造为新型产业园，使产品符合新兴产业办公生产需求。
（3）工业用地调整为城市公共空间。以重工业厂区内的核心工业遗迹为主要改造对象，保留厂区内的核心工业遗迹，并改建为以博物馆、美术馆、运动馆等主题性场馆为代表的城市公共空间。