从租金回报率看嘉善合理房价

过去数十年，中国城镇化进程非常快，导致城区房子供不应求， 政府和房地产商顺应时代，一路把土地财政玩到了极致，也将房价推到了历史高点。
这么多年，房子的供给量已经远超过市场需求，Y情无情的打破了狂欢房地产市场的梦，让大部分人都冷静下来了。
时代彻底变了。

房子回归居住属性。泡沫挤出。
中国经济发展速度也在减慢，与之相匹配的利率，也将会不断走低，未来1.几，0.几的利率也会出现。
那么，我们从租金回报率角度看下嘉善的合理房价在多少。
三口之家，每月租金，在嘉善的预算 一般在1500-2000之间，取1700，租一套100平米的房子，那么年租金是 20400，投资回报率在3%左右，可以吸引投资客入场，那么总价68万，单价大概就是7000左右。

目前嘉善城区刚需盘的单价大概在10000左右，感觉在这个万元关口，还可以徘徊很久。

算的比较毛糙，因为购房做租金的投资计划，还要涉及装修大头，单价里还需要上浮1500元，那么就会进一步削减合理房价的单价。
从现在的角度看，感觉很夸张。但价格终究会回归理性，或者 租金会有一波上涨，或者，房价只能继续向下。
目前的刚需盘的需求量，是不足以支撑当前这个房产存量的。唯有引入合理的投资客，将房产做成租房生意，才能平衡市场。

国家会把房租给拉高，一方面要保房价，另外一方面国家队要下场搞长租房，然后长租房的现金流拿去抵押，就是原先城投搞土地套贷款那一套，现在拿来搞租房，换汤不换药。所以说房租一定会涨，以后预计会是德国那种模式，但是有房人也不用太开心，因为国家会收房产税

然后现在这个房租因为房子过多而导致房租市场已经崩盘了。孔雀城毛坯650，三室两厅100多平米孔雀城这么大一个体量，包括惠民某些地方，那么大的一个体量，拿来出租，绝对能够把房价给带崩的。极少数的人会因为房子的位置而去付出比较高的一个租金

所以说以房租来倒推房价。有一种以结果倒推过程的感觉，因为现在房子已经太多了，影响现在的房租了。房租已经严重低于一个合理价值。

如果一定要倒推的话，还要算上通货膨胀等因素，嘉善的房价万元档口肯定是有的，但是即使是这个价格，已经把嘉善县绝大部分土著和投资客全部都带沟里了，不要觉得有人能靠房子来挣钱，往往挣了钱过个两三年，忍不住还是冲进去买房的。所以说跟你吹嘘房产挣钱的大部分都是压根就没买，吹牛的。即使是万元档口，那也得先把孔雀城这一波八9000的先消化完了更不要说地方政府死道友不死，贫道一次性推出20块市区内绝版地块。摆明了就是知道最后一波红利了，不如自己割了算了，其他人与我无关。

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不给活路啊